3. Reguleringsbestemmelser

Denne siden forklarer kort hvordan bestemmelsene arealdelen i kommuneplanen henger sammen med selve reguleringen.

Kommuneplan eller regulering?

Hovedregelen er at reguleringsbestemmelsene gjelder. Kommuneplanen er ment å supplementere/liberalisere bestemmelsene i enkelte eldre reguleringsplaner. Hvis eiendommen ikke er i en av boligkategorien gjelder reguleringsplanen.

Nye boliger befinner seg så å si alltid i Kategori B eller C. Vi anbefaler at du leser punkt 20.5 - 20.7 mens du ser på denne siden (hvis aktuelt).

I landbruksområder er det generelt byggeforbud, med unntak for eksisterende boligbebyggelse som ikke er en del av gårdsbebyggelse.

Utnyttelse

  • Kan bebygges med en bolig (hovedbruksenhet) og sekundærbolig inntil 80 m2 bruksareal
  • Utnyttelsesgraden er angitt som bebygd areal (BYA) og skal ikke overstige:
    • 15 % BYA for hele eiendommen
    • 200 m2 BYA + eksisterende uthus

Høyder

Bolighus

  • Gesimshøyde maks 4,5 meter over gjennomsnittlig terreng
  • Gesimshøyde kan ikke overstige 6,0 meter på noe punkt

Garasjer

  • Gesimshøyde maks 2,8 meter over ferdig planert terreng
  • Skal underordne seg hovedhuset i høyde og volum

Punkt 22.1 - del 3 i kommuneplanen inneholder bestemmelser for LNF - områder.

Kategori A er, ferdig utbygd, typisk et område med rekkehus eller boligblokker. Hovedregelen her er at nye tiltak må tilpasses eksisterende bebyggelse og at bestemmelsen i reguleringsplanen gjelder.

Her anbefaler vi at du aktiverer kartgrunnlaget "Reguleringsplan" og ser på bestemmelsene.

Uten skravur

Hvis reguleringsplanen ikke har noen bestemmelser rundt antall boenheter tillates det en sekundærbolig på maks 80 m2. Dette gjelder kun for eneboliger.

Med skravur

  • Kun en boenhet, ingen sekundærboliger.
  • Med mindre reguleringsplanen angir noe annet kan du bygge 15 % bebygd areal (BYA)

Dette er vanligvis områder med stegvis utbygging, typisk dominert av eneboliger og tomannsboliger. Vi anbefaler at du velger kartgrunnlaget "Reguleringsplan" og ser på bestemmelsene.

For reguleringsplaner vedtatt før 1.1.2005 overstyrer kommuneplanen enkelte bestemmelser i reguleringsplanen, hovedregelen er likevel at bestemmelsene i reguleringsplanen gjelder.

Kommuneplanen gjelder

Her kan du velge hvilke bestemmelser du skal bruke, i de fleste tilfeller vil kommuneplanen gi bedre utnyttelse.

Utnyttelse

  • Du kan velge mellom utnyttelsen gitt i kommuneplanen eller reguleringsplanen
  • Grad av utnytting er maks 20 % bebygd areal (BYA) (med mindre reguleringsplanen gir en høyere utnyttelse)

Høyder - Bolig

  • 5,5 meter gjennomsnittlig gesimshøyde
  • Maks 7,0 meter fra laveste punkt til ferdig planert terreng
  • Hvis planen inneholder bestemmelser som tillater hus med 2 etasjer gjelder:
    • 6,5 meter gjennomsnittlig gesimshøyde
    • Maksimalt 8,5 meter til ferdig planert terreng

Høyder - Garasje

  • 3,0 meter gjennomsnittlig gesimshøyde
  • Maksimalt 3,5 meter til ferdig planert terreng

Avhengig av reguleringsplan

Disse bestemmelsene gjelder kun hvis reguleringsplanen ikke har noen bestemmelser om disse punktene. Reguleringsplanen kan begrense antall boenheter, selv om kommuneplanen åpner for sekundærenheter.

Antall boenheter

  • Kan bebygges med to boenheter (tomannsboliger)
  • Hvis planen tillater sekundærbolig/-leilighet;
    • Maksimalt 80 m2 bruksareal 

Takoppløft

  • Kan bygge takoppløft, ark og innhugg innenfor 1/3 av fasadens lengde

Takform

  • Kan bygge hus med annen takform
  • For flate tak må eventuelle takoppbygg holde seg innenfor et tenkt saltak

Kategori C er innenfor 100-metersbeltet fra sjøen. Hovedregelen er at bebyggelsen skal tilpasses eksisterende og at reguleringsplanen gjelder.

Boenheter

  • Reguleringsplanen må ikke ha bestemmelser som begrenser antall boenheter
  • Kan bygges med en sekundærleilighet, maksimalt 80 m2
    • Tomtearealet må være > 1200 m2
    • Ligge innenfor gul og rød støysone

Utnyttelse

Reguleringsplanen gjelder hvis den angir en lavere utnyttelse enn kommuneplanen.

  • 15 % BYA, men ikke større enn 200 m2 BYA

Høyder

Hvis reguleringsplanen angir høyere høyde gjelder denne.

Boliger

  • Gjennomsnittlige gesimshøyde kan være maks 5,5 meter
  • Gesimshøyden kan ikke overstige 7,0 meter på noe punkt 

Garasjer

  • Gjennomsnittlige gesimshøyde kan være maks 3,0 meter
  • Gesimshøyden kan ikke overstige 3,5 meter på noe punkt 

Tak

Reguleringsplanen kan ikke ha begrensinger vedrørende ark/oppløft/innhugg i taket

  • Oppløft/innhugg/ark må være innenfor 1/3 av fasadelengden
  • Terrasser må være lavere enn gesimsen
    • Trukket 1,5 meter tilbake fra fasaden

Fortetting utover gjeldende plan

Sier reguleringen noe om antall boenheter (Enebolig med sekundærenhet, en boenhet etc.) anbefaler vi å prosjektere deretter. Det skal svært mye til for å gi dispensasjon fra begrensningen av antall boenheter.

Hvis planen ikke har en begrensning og boligkategorien åpner for flere boenheter er det kommuneplanen som gjelder.

Sekundærenheter

Se på denne siden for mer informasjon rundt sekundærleiligheter/-boliger 

Tomannsboliger

Vær særlig oppmerksom ved bruk av muligheten for tomannsboliger i Kategori B:

  • Vi stiller strenge krav til estetisk tilpasning
  • Utearealene, parkeringen etc. må løses på en helhetlig måte
  • Tomtearealet må være minimum 1200 m2
  • Bør ha en viss kollektivnærhet

Vi anbefaler å be om en Forhåndskonferanse ved bruk av denne bestemmelsen.