Omgjøring av arealer til boligformål

Om arealet opprinnelig er avsatt til kjeller, kaldtloft, bod, oppbevaring, teknisk rom eller lignende i plantegninger/tillatelse betyr det at det først må søkes om bruksendring dersom disse rom skal brukes til boligformål. Å oppføre nye rom i boligen vil også alltid være søknadspliktig.

Se gebyrer for byggesaker og hvordan du skal søke.

Det settes i byggteknisk forskrift (TEK10) flere krav til rom for varig opphold blant annet rømningsvei, lys og utsyn, romstørrelse og romhøyde, ventilasjon, isolering, radonsikring etc. Dette er mer detaljert beskrevet i veiledningen (VTEK10), men blant annet gjelder følgende:

  • Avstand gulv til vindu maksimum 1 meter (rømming og utsyn),
  • Vindu minimum 0,6 x 0,5 meter (bredde x høyde), men totalt minst 1,5 meter (rømming),
  • Vindu minimum 10 % av innvendig gulvflate (lys)
  • Romhøyde 2,2-2,4 meter og minimum 7 m2 (romstørrelse).

Om godkjente rom skal brukes til utleie vil spørsmålet om søknadsplikt bl.a. avhenge av om man skal definere det som en hybel, eller som en hybelleilighet-/sekundærleilighet.

Hybel

Om man ønsker å bruke rom til utleiehybel må først og fremst ovenstående krav i TEK10 være ivaretatt. En hybel er ikke en selvstendig boenhet og må/skal derfor ha adgang til resten av boligen, og kan for eksempel dele kjøkken eller sanitærrom med denne.

Om arealene som skal brukes til hybel tidligere er godkjent for varig opphold vil det ikke stilles krav om søknad dersom man velger å bruke rommene til hybel. Det som er viktigst i forhold til å kunne kalle det for hybel er at den ikke er adskilt fra resten av boligen innvendig – dvs. at det må finnes åpning eller dør innvendig i huset som forbinder den med resten av huset.

Å bruke en del av huset til hybel enten for familie eller for utleie, er en privatrettslig affære mellom huseier og den som skal disponere hybelen. Det stilles fra bygningsmyndighetenes side kun krav til at arealene tidligere er godkjent for varig opphold og at de ikke er adskilt fra resten av boligen.

Sekundærleilighet-/hybelleilighet

Dette er en selvstendig boenhet med eget kjøkken, oppholds-, sove-, sanitærrom og bod. Leiligheten er adskilt fra resten av boenheten og har ingen innvendig direkte adgang til denne.

I de fleste områder som er regulert til frittliggende boliger kan det oppføres en sekundærleilighet inntil 80 m2 i tillegg til hovedboligen, jf. kommuneplanens arealbestemmelser. Skal du lage nye boenheter, for eksempel sekundærleilighet, i boligen din, må du ta kontakt med et profesjonelt foretak. Foretaket står ansvarlig for tiltaket og søknaden til kommunen. Dette gjelder også hvis du skal dele opp eksisterende leiligheter til flere.

Da sekundærleilighet er en egen boenhet stilles det i TEK10 en rekke krav utover de krav nevnt her over som allerede gjelder for rom for varig opphold. Bl.a. er det krav til både innvendig bod (3 kvm.) og utvendig sportsbod (5 kvm.). Videre er det krav til egen utvendig biloppstillingsplass (18 kvm) og krav om et eget 'brukelig' uteareal på min. 50 kvm. skal tilhøre boenheten. Hver boenhet må utgjøre en egen branncelle, dvs. at det skal være brannsikret mellom boenhetene i gulv/vegger/tak, og det må være tilfredsstillende lydskille mellom boenhetene. Det må også kunne dokumenteres at radonkrav er ivaretatt.

Dokumentasjonskrav

Se "Hvordan søker du?" for ytterligere mer informasjon om selve søknadsprosessen.

For dokumentasjonskrav til søknaden gjelder disse kravene for din sakstype:

  • Søknadsskjema (Elektronisk via ByggSøk eller papirblankett)
  • Gjenpart av nabovarsel
  • Eventuelle nabomerknader m/dine kommentarer
  • Eventuelt søknad om dispensasjon
  • Tegninger i 1:100 av aktuelle fasader som viser vinduer og terreng
  • Plantegninger i 1:100 (eksisterende og ny, med romstørrelse)
  • Snittegninger i 1:100 (romhøyde, vindusstørrelser og plassering)
  • Dokumentasjon på rømningsveier, lys 10 %, ventilasjon, isolering, radonsikring
  • Om det ikke søkes om ny selvstendig boenhet må det klart fremgå av plantegninger at det er adgang til resten av huset.
  • Utomhusplan som viser biloppstilling, sportsbod og uteareal må innsendes ved søknad om sekundærleilighet/hybelleilighet.