Spørsmål fra Martin Berthelsen (Sv)
I formannskapets behandling av overnevnte sak ble det stilt spørsmål ved muligheten for å selge boligfelt H5 i et fritt marked. Det ble forsikret at så var tilfellet. I utbyggingsavtalen vedtatt 27. mai 2019 er Selvvaag bolig en av de underskrevne partene, og de forplikter seg bl.a. i henhold til avtalepunktene 3.3 og 4.0:
Pkt 3. 3 Ansvar for planlegging og utføring:
«Hver av partene er ansvarlig for planlegging, prosjektering og utførelse av bygninger,…»
Pkt 4.0 Avtalens formål:
Kulepunkt 4: «Sikre boligpolitiske hensyn iht. vedtatte målsettinger og virkemidler»
Selvaag bolig er den parten med utvikling av boliger som forretningsområde. Jeg er derfor uforstående til utsagn om salg i det åpne markedet, og likeledes argumentasjonen om å balansere krav om boligsosiale kriterier mot inntjeningsbehovet. Vi er imidlertid åpne for at vi har oversett et vesentlig element i saksforholdet, og håper vi kan få en oppklaring i formannskapsmøtet 1. september.
Svar fra ordfører Lene Conradi
Jeg gjengir her kommunedirektørens svar på spørsmålet:
Kommunedirektøren viser til e-post 27.8.2022 fra Martin Berthelsen (SV) med spørsmål til formannskapets sak 165 som ble behandlet i møte 23.8.2022. Saken gjaldt salg av boligfeltet H5 på Høn og drøfter hvilke vilkår som skal stilles i forbindelse med salg av feltet. Utlysning av kommunens arealer på Høn for salg ble vedtatt i tidligere sak 3 som ble behandlet i formannskapets møte 11.1.2022.
Svar på spørsmål om Selvaag Bolig sin status ved salg av felt H5:
Områdeplanen for Høn-Landås er delt opp i tre delområder; Landås, Høn og Fusdalskogen. Asker kommune stod tidligere som eier av delområdet Landås, men inngikk avtale om makeskifte i 2010. Landås er nå i privat eie og Selvaag Bolig har utbyggingsrettigheter for dette delområdet. Avtalen med Selvaag Bolig om utbyggingsrett på Landås er inngått med dagens grunneiere på Landås. Kommunen er ikke part i denne avtalen.
Asker kommune ble etter makeskiftet den største grunneieren på Høn og eier blant annet hele felt H5. Resterende utbyggingsarealer på Høn som ikke er kommunale, eies av Høn sameie.
Utbyggingsavtalen for Høn-Landås som kommunestyret vedtok 27.5.2019, jf. sak 41 er inngått mellom kommunen og øvrige grunneiere/utbyggere i planområdet. Utbyggingsavtalen omfatter delområdene Høn, Landås og Fusdalskogen. Avtalen fordeler kostnader til felles infrastruktur i planområdet slik som offentlig regulerte veier, vann- og avløpsledninger, fordrøyningsanlegg og avfallssug. Selvaag Bolig er én av flere parter i utbyggingsavtalen som følge av at selskapet har inngått avtale om utbyggingsrett på Landås.
Utbyggingsavtalen skiller mellom felteksterne og feltinterne kostnader. Kostnadene til felles, ekstern infrastruktur er fordelt i forhold til hvor mye utbyggingsareal (regulert m² BRA) hver part kan bygge på arealene som de eier. Selvaag Bolig betaler infrastrukturkostnadene for arealene som de har utbyggingsrett til på Landås, mens kommunen og Høn sameie betaler for sine respektive arealer på Høn. Partene ble også enige om at Selvaag Bolig skulle være ansvarlig som byggherre for å ferdigstille eksterne infrastrukturanlegg som er til felles bruk for samtlige grunneiere/utbyggere i planområdet. De øvrige partene i avtalen utbetaler anleggsbidrag til Selvaag Bolig som dekker sine andeler av disse infrastrukturkostnadene.
I utbyggingsavtalens pkt. 3.3 fremgår at «Hver av partene er ansvarlig for planlegging, prosjektering og utførelse av bygninger, samt teknisk og grønn infrastruktur innenfor sine eiendommer/opsjonsområder». Dette punktet innebærer at Selvaag Bolig og grunneierne på Landås er ansvarlige for utbygging av både infrastruktur og boligbygg på egne eiendommer. Kommunen og Høn sameie står på samme måte ansvarlige for infrastruktur og bebyggelse på sine utbyggingsfelt på Høn. Punktet presiserer bare at de øvrige partene i avtalen ikke er ansvarlige for å bekoste intern infrastruktur eller bebyggelse på et utbyggingsfelt som de ikke eier. Kostnadsfordelingen i utbyggingsavtalen gjelder bare (felles) ekstern infrastruktur, ikke intern infrastruktur på feltene.
At eierne/rettighetshaverne av de ulike felt er ansvarlige for kostnader til utbygging innenfor egne felt er kanskje en selvfølge, men presiseres altså i avtalens pkt. 3.3. Benevnelsen «utførelse av bygninger», kan ha selvstendig relevans dersom en part får lavere m² BRA i detaljreguleringsplan enn det som var forespeilet i områdereguleringsplanen. Dette er ifølge pkt. 3.3 felteiers eget ansvar og påvirker ikke avtalens fordelingsnøkler for eksterne infrastrukturkostnader.
Felt H5 og de øvrige kommunale arealene på Høn skal legges ut i markedet til høystbydende kjøper. Tidligere inngåtte avtaler gir ingen særrettigheter eller fortrinnsrett for Selvaag Bolig til kjøp av disse arealene.
Svar på spørsmål om Selvaag Bolig sitt ansvar for å sikre boligpolitiske hensyn:
Formålsbestemmelsen i utbyggingsavtalens pkt. 4.0 om å «Sikre boligpolitiske hensyn iht. vedtatte målsetninger og virkemidler» kan virke noe misvisende ettersom de private partene i avtalen som utgangspunkt ikke er forpliktet til å følge kommunale mål og virkemidler.
Punkt 4.0 omhandler avtalens pkt. 9.11.1 og 9.11.2. I disse bestemmelsene forplikter avtalepartene, herunder Selvaag Bolig, seg til å gi kommunen forkjøpsrett til boliger i planområdet. Kommunen kan ifølge bestemmelsene erverve boliger til sosialt/økonomisk vanskeligstilte, eldre mennesker og personer med nedsatt funksjonsevne. Forkjøpsretten er begrenset til 2 % av boligene innenfor hvert delområde.
Selvaag Bolig og de øvrige private avtalepartene er følgelig avtaleforpliktet til å ivareta enkelte boligpolitiske mål og virkemidler. Forpliktelsene omfatter også fremtidige eiere av boligfelt på Høn-Landås, jf. utbyggingsavtalens pkt. 12.2.