Asker kommune har definert fem overordnede strategier for tjenesteproduksjon og tjenesteutvikling som er gjennomgående for alle tjenesteområder: 

  • Medborgerskap og samskaping
  • Forebygging og tidlig innsats
  • God helhet og samhandling
  • God kvalitet
  • Nødvendig kompetanse

Disse strategiene ligger til grunn for all tjenesteproduksjon og tjenesteutvikling i kommunen, og legger føringer for tjenesteområdenes strategiarbeid og implementering og oppfølging av aktuelle satsningsområder. 

Strategiene er nærmere beskrevet under kapittelet om Tjenesteområdene.

Strategi for kommunal eiendom

Samfunnet er i stadig endring. Tjenesteområde Eiendom har ansvar for å balansere innbyggernes og kommunens behov for gode og funksjonelle arealer. Det er et løpende behov for god eiendomsutvikling som følge av befolkningsutviklingen, boligpolitikken og boligsosiale utfordringer. 

Det vil i løpet av høsten 2016 legges frem sak om strategi for eiendom. Strategiplanen vil være tjenesteområdets strategiske styringsdokument, og skal sikre en tjenesteutvikling i tråd med nasjonale føringer og lokale behov.

Styringsdokumentet definerer overordnede og helhetlige strategier og tiltak for å sikre at tjenesteområdet leverer fremtidsrettede formålsbygg, gir optimale forutsetninger for god tjenesteutøvelse, samt tilbyr en boligmasse som dekker befolkningens behov i dag og i morgen.

På bakgrunn av strategien vil det i perioden 2017-2019 bli utarbeidet egne temaplaner for følgende områder: 

  • Eiendomsutvikling – bygg og grunneiendommer
  • Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) av kommunens bygningsmasse
  • Arealforvaltning i eksisterende bygg
  • Klima- og energitiltak i kommunale formålsbygg

Eiendomsutvikling – bygg og grunneiendommer 

Det vil i 2017 bli utarbeidet en temaplan som beskriver hvordan kommunen best mulig kan planlegge for bruk av den eksisterende tomtereserven ut fra de krav og mål som fremkommer i kommuneplanen med hensyn til: 

  • Formålsbygg
  • Boliger
  • Tettstedsutvikling 

Det skal fremmes sak om temaplan for eiendomsutvikling – bygg og grunneiendommer.

Bolig 

Den økte befolkningsveksten gir utfordringer knyttet til blant annet utvikling av formålsbyggene og gode bomiljøer. Kommunen skal sikre at folkehelse blir integrert i all planlegging, jf. plan- og bygningsloven. Lovens formålsparagraf vektlegger en bærekraftig utvikling, medvirkning, langsiktige løsninger, konsekvenser for miljø og samfunn, hensyn til barn og unges oppvekstvilkår og universell utforming. Dette er alle indikatorer som inngår i rutinene for gjennomføring av eiendomsprosjekter.

Tjenesteområde Eiendom vil delta aktivt i arbeidet med å sikre trygge og trivelige bomiljø for alle, og ulike virkemidler skal bidra til gode og heterogene bomiljøer. 

Tjenesteområdet har ansvar for drift og vedlikehold av de kommunale boligene til innbyggere som på grunn av økonomiske, sosiale eller helsemessige forhold er vanskeligstilte i boligmarkedet, inkludert førstegangsbosetting av flyktninger. Det kreves tilstrekkelig kapasitet og variasjon i de boligene kommunen har til disposisjon.

Boligstrategi 

Asker kommune skal tilrettelegge for profesjonell eiendomsutvikling for å sikre fremtidsrettede formålsbygg og kommunale boliger. Tjenesteområdet forvalter en betydelig eiendomsportefølje med flere store eiendommer som egner seg til boligutvikling.

Som det fremgår av Boligpolitisk strategi for Asker 2016-2026, er det en målsetning at Asker kommune skal være en offensiv eiendomsaktør som gjør strategiske eiendomsdisposisjoner for å ivareta en helhetlig samfunnsutvikling og boligpolitiske føringer.

Boligsosial utbygging

Det boligsosiale arbeidet er komplekst og forutsetter god koordinering og samhandling med tjenesteområde Helse og omsorg, som er ansvarlig for å yte tjenester til boligsosiale målgrupper, plan- og bygningsavdelingen og tjenesteområde Eiendom. Det er etablert strukturer som sikrer dette.

Tjenesteområde Eiendom har ansvar for anskaffelse (kjøp og/eller bygging) av 60 nye boenheter til definerte målgrupper innen utgangen av 2017. Det er avsatt 30 mill. kroner årlig i investeringsmidler til boligsosiale formål, jf. sak 86/14 til formannskapet.

I tillegg pågår det et kontinuerlig arbeid med å skaffe boliger til andre målgrupper med behov. Dette skjer ved direkte kjøp av eksisterende boliger i markedet, kjøp av andeler i nye byggeprosjekter fra private eiendomsutviklere eller bygging av egne boliger. 

Boligsosialt utviklingsprogram er et avsluttet prosjekt i kommunens prosjektportefølje der kommunen arbeider med å realisere gevinstene av prosjektet.

Boliger til flyktninger 

Asker kommune skal i 2016 bosette 135 flyktninger, inkludert 45 enslige mindreårige. Kommunen har så langt ikke mottatt anmodning fra Integrerings- og mangfoldsdirektoratet (IMDI) om bosetting av flyktninger i 2017. 

Samtidig med at Asker kommune har forpliktet seg til å bosette et høyere antall flyktninger enn tidligere, er antallet asylsøkere til Norge nå historisk lavt. Det er imidlertid knyttet stor usikkerhet til ankomstene fremover, og Norge kan på kort varsel igjen oppleve en sterk økning. 

Asker kommune har etablert en fast beredskap for å møte anmodninger om bosetting av flyktninger i kommunen. Gjennom aktiv forvaltning av kommunens egen boligportefølje og tett dialog med det private leieboligmarkedet, vil kommunen fremskaffe nye flyktningeboliger tilpasset det til enhver tid aktuelle behovet.

Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av kommunens bygningsmasse

Det vil i 2017 bli utarbeidet en temaplan om forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) av kommunens bygningsmasse, både kommunale boliger og formålsbygg. Planen skal beskrive tiltak og behov på kort og lang sikt når det gjelder: 

  • Vedlikeholdsbehov
  • Utviklingsbehov
  • Tidsperspektiv og vurdering av fremtidig bruk av bygget 

Det skal fremmes sak om temaplan for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) av kommunens bygningsmasse. 

Utskiftning og utvikling av eksisterende bygningsmasse

Det er behov for en forlenget levetid og utnyttelse av kommunens eiendommer. Behovet for utskifting av bygningsdeler for å opprettholde byggets verdi, samt utviklingstiltak for å imøtekomme nye krav, vil derfor vurderes. 

Kommunens eldre bygningsmasse har behov for oppgradering av eksisterende installasjoner. I vedlikeholdsplaner og planer for utvikling av eiendommene må det tas høyde for nye funksjonaliteter som ikke har vært i bygget tidligere, samt endringer i behov eller lovpålagte krav.

Planlagt vedlikehold av eiendommene 

Det systematiske arbeidet med å gjennomgå og kartlegge teknisk status på de kommunale eiendommene videreføres i 2017. Målet for 2017 er at det planlagte vedlikeholdet skal utgjøre omkring 70 prosent av det totale vedlikeholdsbudsjettet. Et slikt nivå vil sikre at bygningsmassen opprettholder sin tekniske standard og verdi, og at behovet for ikke planlagt vedlikehold reduseres.

Asker kommune har et godt nivå på verdibevarende vedlikehold på eiendommer og formålsbygg sammenlignet med andre kommuner. Dette har vært et prioritert område for kommunen i flere år, og videreføres i perioden.

Det har tidligere vært fremmet en årlig sak om disponering av midler til drift og vedlikehold av eiendommer. Den nye temaplanen for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av bygningsmassen vil fremover sette målene for vedlikeholdet i 4-årsperioden.

Tjenesteanalysen knyttet til drift, vedlikehold og investeringskostnader per bygningskategori viser at kommunens satsning på idrettsaktivitet og bygg/anlegg til idrettsformål har medført relativt høye driftskostnader de siste årene. Idrettsbygg og idrettsanlegg er teknisk kompliserte og kostbare installasjoner som krever ressurser til drift og service.

Arealforvaltning i eksisterende bygg

Det vil i 2017 bli utarbeidet en temaplan om arealforvaltning i eksisterende bygg. Planen vil beskrive disponeringen av areal i formålsbygg, samt vurdere ombygging og bruk av eksisterende lokaler med hensyn til:

  • Tilbygg/paviljonger til formålsbygg
  • Arealer per ansatt i administrasjonsbygg
  • Bruk av egne lokaler fremfor leie

Det skal fremmes sak om temaplan for arealforvaltning i eksisterende bygg.

Asker er en kommune i vekst med en stadig større andel eldre innbyggere, samtidig som antall unge familier med barn i førskole og skolealder øker. Dette er en utfordring som krever høy grad av arealeffektivitet for å sikre god kommuneøkonomi og effektiv drift. For å dempe fremtidige investeringsbehov er det viktig at kommunens bygningsmasse driftes og vedlikeholdes på en formålstjenlig måte. 

Det vil være viktig å prioritere rehabilitering og utvikling av eksisterende bygningsmasse for å opprettholde byggenes funksjon og forlenge levetiden, fremfor å bygge nye bygg som krever større investeringer. Temaplanen vil utrede muligheten for å avsette midler til utskiftning og utvikling av eksisterende bygningsmasse, slik at byggenes levetid forlenges og større investeringer kan utsettes.

Økt behov for kontorarbeidsplasser i kommunen, samt ønsket om økt arealeffektivitet, medfører ombygging til felleskontorer og kontorlandskap i flere av kommunens kontorbygg.

Kartlegging av eksisterende bygningsmasse

Det ble i 2016 foretatt en kartlegging av behovet for utskiftning og utvikling av eksisterende eiendommer. Arbeidet sees i sammenheng Strategiplan for skole- og barnehagekapasitet, boligsosial utbygging og føringer i kommuneplanen. 

Energi- og klimatiltak i kommunale formålsbygg 

Asker kommunes egen virksomhet har gjennom energi- og klimaplanen definerte mål for å redusere klimagassutslipp og energibruk i forbindelse med kommunale bygg. Målene omfatter eksisterende og eventuelt nye bygg som bygges i perioden.

Et definert tiltak er at kommunen ved planlegging og gjennomføring av nye bygg og rehabilitering av eksisterende, aktivt skal prøve ut nye former for fornybar energi. 

Asker var i 2011 en av de første kommunene som vedtok at alle nye kommunale bygg skulle bygges som passivhus. Fra 1. januar 2016 trådte nye energiregler i teknisk forskrift i kraft, og disse legger opp til passivhusnivå som minimumsstandard. Det er varslet en skjerping av energikravene til nær nullenergibygg innen 2020. Energistandarden for bygg i Asker kommune bør derfor vurderes på nytt.

Det vil i 2017 bli utarbeidet en temaplan for energi- og klimatiltak i kommunale formålsbygg. Planen vil ta utgangspunkt i erfaringene fra ENØK/energiprosjektene fase 1 og fase 2, legge en plan for fremtidige tiltak i kommunale bygg, samt vurdere bruk av: 

  • Ny teknologi
  • Energikilder
  • Kompetanse
  • EPC-kontrakter

Det skal fremmes sak om temaplan for energi- og klimatiltak i kommunale formålsbygg.

Tjenesteområde Eiendom har i dag ansvar for energibudsjettet for skolene, og dette synes å ha vært gunstig for utviklingen av energiforbruket. Det vil i temaplanen vurderes om energibudsjettene fortsatt skal være spredt på de ulike tjenesteområdene, eller om det kan være hensiktsmessig at tjenesteområde Eiendom overtar ansvaret for hele energibudsjettet i Asker kommune. 

Det er et mål at minst 90 prosent av kommunens småbiler innen 2020 skal være miljøbiler (elbiler, ladbare hybridbiler eller biogassbiler). For å sikre dette målet og bidra til at virksomhetene kan erstatte sine bensin- og dieselbiler med elbiler, er det i 2017 behov for økt innsats for å få etablert ladepunkter for elbiler i tilknytning til kommunale bygg. 

Asker kommune er partner i FutureBuilt-programmet og skal etablere forbildeprosjekter innen bygg og miljø der det legges vekt på å redusere klimagassutslipp knyttet til energi, transport og materialvalg. Kommunen har til nå valgt ut Kistefosdammen barnehage og Holmen svømmehall som kommunale forbildebygg i programmet. Begge prosjektene skal stå ferdig i 2017. Det vises til fokusområde Samfunn for mer informasjon om FutureBuilt.

Investeringsstrategier

Styring av investeringsprosjektene

Investeringsprogrammet er på omkring 2,1 mrd. kroner. Høye ambisjoner og nye behov tilsier at det er viktig med prioritering og politisk og administrativ styring av investeringsprosjektene. 

Det tas i bruk ulike anskaffelsesmodeller og samarbeidsformer for å sikre kostnadseffektive investeringer.

Kommunen har startet opp arbeidet med å benytte livssykluskostnader (LCC) som grunnlag for valg av løsninger for nye investeringsprosjekter. Det innebærer at investeringskostnader og driftskostnader vurderes samlet, slik at valg av konsept og løsninger baseres på de mest kostnadseffektive løsningene i driftstiden. Det vil i 2017 arbeides videre for å innføre dette som beregningsgrunnlag i alle investeringsprosjekter fra konseptfase til ferdig bygg.

Mulighetsstudier

Tjenesteområde Eiendom har ansvar for gjennomføring av en rekke mulighetsstudier knyttet til vedtatte investeringsprosjekter. Nedenfor gis en oversikt over de mest sentrale mulighetsstudiene som skal gjennomføres i perioden (ikke uttømmende liste):

  • Søndre Borgen helsehus – mulighetsstudie må utføres
  • Arbeidssenter Solbråveien og Nedre Sem gård – mulighetsstudie under arbeid
  • Ny sentrumsskole og barnehage Høn/Landås – mulighetsstudie under arbeid
  • Ny ishall på Risenga/Askerhallen – mulighetsstudie er gjennomført. Videre arbeides det med valg av ulike alternativer for utbygging (ny ishall og/eller ombygging av Askerhallen) og finansieringsmodeller
  • Bleikerfaret – mulighetsstudie under arbeid
  • Kulturskolen til Kulturhuset – mulighetsstudie må utføres
  • Vardåsen kirke urnelund – mulighetsstudie må utføres

Enhetlig standard 

Asker kommune har fokus på bruk av enhetlige standarder for kommunale formålsbygg, både når det gjelder bygningsmessig kvalitet, arealeffektivitet og rom- og funksjonsprogram. Dette er viktig for å sikre at innbyggerne tilbys lik kvalitet, og at planleggings- og gjennomføringsfasen effektiviseres. En nøktern og god nok standard vil også bidra til en forsvarlig kommuneøkonomi, jf. handlingsregelen for investeringer.

Det vil høsten 2016 legges frem sak om enhetlig standard for kommunale formålsbygg. Arbeidet videreføres og implementeres i nye investeringsprosjekter fra 2017.

Brukermedvirkning knyttet til investeringer krever stor grad av forventningsavklaring. For i større grad å sikre enhetlig standard på kommunens bygg, må valgte standarder, normer og løsninger kommuniseres til brukerne på en hensiktsmessig måte. Det må også kommuniseres tydelig på hvilket tidspunkt i investeringsprosjektet brukermedvirkning kan finne sted. 

Det skal fremmes sak om standard for ulike formålsbygg.

Renhold og praktisk bistand

Renhold er viktig for å sikre god kvalitet og godt vedlikehold av eiendomsmassen. Kommunalt renhold er dokumentert gjennomgående bedre enn den standarden for kvalitet som er bestemt for kommunens bygg. Det pågår et kontinuerlig arbeid med å tilpasse omfanget av det renholdet som blir levert til denne standarden. 

Det er tatt i bruk roboter i renholdet etter hvert som det har blitt mulig å gjøre det. Dette letter arbeidet for renholderne, samtidig som det effektiviserer arbeidstiden. I 2016 ble det innført en ny iPad-løsning for renholdsplanlegging for renholderne. Dette vil bedre kommunikasjonen og avviksbehandlingen mellom renholderne, lederne og brukerne, slik at brukerne vet hvilken renholdskvalitet som inngår i INSTA 800.

Praktisk bistand står overfor utfordringer med hensyn til fritt brukervalg. Det har vært en gradvis økning av brukere som har valgt private leverandører, mens den kommunale tjenesten har flest brukere med sammensatt behov. En del av vedtakene omhandler blant annet mindre daglige gjøremål flere ganger i uken. Det kan være en utfordring å stipulere tid for utførelse av arbeidet i vedtakene.

For å gi brukerne en bedre og mer effektiv tjeneste, er det viktig å legge til rette for et tettere samarbeid mellom de ulike tjenesteyterne, slik som for eksempel tjenestetildelingen, hjemmesykepleien, psykisk helse og booppfølgingsteamet. Det vurderes ulike løsninger for å utvikle mer innovative arbeidsformer innen praktisk bistand.